大幅提升得房率”的風(fēng)終于吹到了浙江。
今年5月，潮新聞·錢江晚報曾報道“神戶型”重出江湖，深圳、佛山、福州、長沙等多地頒布新規(guī)，減少住宅公攤面積，提升房屋實用性。
近期，紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼有了“計容新規(guī)”：部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等新規(guī)定。房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計，理論上，得房率可以達(dá)到100%，高的甚至達(dá)到120%。
戶屬空中花園、風(fēng)雨連廊
不計入容積率
相信不少人在網(wǎng)上都見過這樣的住宅：摩天高樓卻層層帶大花園，仿佛立體的城市森林建筑，每戶都有空中庭院，蔚為壯觀。這種立體生態(tài)建筑也被稱為“第四代住宅”。今后，這樣的景象也將在浙江不少地市出現(xiàn)。
比如溫州市，今年已連推多宗“自帶空中花園”的宅地。最近出讓的一宗就在7月22日，溫州市核心片區(qū)桃花島單元地塊。其《出讓須知》中明確提出：住宅的空中花園綠化陽臺，水平投影面積不超過該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺、飄窗）的20%，進(jìn)深應(yīng)不大于2.4米，其綠化部分不小于空中花園面積的50%，覆土厚度不小于0.3米，滿足上述要求時該空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率。
此外，小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等公共開敞空間不計入容積率；套型面積大于140m²的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高大于4.2米且不大于6.4米時，且水平投影面積不大于30m²的，單倍計算建筑面積。
湖州市德清縣也在7月17日出讓了首宗“第四代住宅”地塊，即德清舞陽街道地塊。該地塊出讓要求里提到，空中庭院建設(shè)不大于13847㎡（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計入容積率。
金華義烏市6月26日出讓的有機(jī)更新秦塘地塊二，同樣也是“第四代住宅”地塊。地塊出讓文件中提到，允許建設(shè)空中花園陽臺（不計入住宅陽臺）和公共共享平臺，空中花園陽臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的30%，公共共享平臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的15%，除綠化部分外，空中花園陽臺按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算容積率，空中共享平臺不計容積率。
而紹興越城區(qū)今年2月出臺《關(guān)于試點立體生態(tài)建筑的實施方案（試行）》，也提出“空中花園陽臺、空中共享平臺不計入建筑面積和容積率”。紹興嵊州市也在7月發(fā)布通知，今年啟動實施首批立體生態(tài)建筑試點項目，“戶屬空中花園不計入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標(biāo)計算，不計產(chǎn)權(quán)面積”。
100m²的套內(nèi)建筑面積
贈送的空中花園可達(dá)20m²
這些新推宅地中，溫州和湖州德清的地塊，其得房率提高的主要依據(jù)來自于浙江對于未來社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見。
像溫州桃花島單元地塊就提到，“按未來社區(qū)要求，可設(shè)置住宅空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀亭廊以及開放式風(fēng)雨連廊。”
事實上，早在2019年浙江就出臺了《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來社區(qū)試點建設(shè)工作的意見》，其中第四條明確：“支持試點項目合理確定防災(zāi)安全通道、架空空間和公共開敞空間不計容積率。支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建筑面積和容積率。……在建筑設(shè)計、建設(shè)運營方案確定后，可以‘帶方案’進(jìn)行土地公開出讓。”
一位溫州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此前溫州市面上未來社區(qū)住宅的空中花園面積基本是住宅套內(nèi)面積的8%~10%，而此次桃花島單元地塊的空中花園面積可達(dá)到住宅套內(nèi)建筑面積的20%，相當(dāng)于空中花園的贈送面積增加了一倍。打個比方，若房子的套內(nèi)建筑面積是100m²，那么贈送的空中花園面積最高可達(dá)20m²。
德清舞陽街道地塊的出讓說明中，同樣提到要“落實未來社區(qū)相關(guān)建設(shè)要求”。另外在規(guī)劃設(shè)計要求中還提到，“其中空中庭院的建筑面積及容積率計算參照《湖州市新一代住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》及相關(guān)文件執(zhí)行要求”。據(jù)悉，目前《湖州市新一代住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》正在醞釀完善中，有望近期出臺。
新房銷售會更有吸引力
但對存量房源是沖擊
那么，浙江這些城市為何紛紛要趕這波潮流？
一位杭州本地開發(fā)商老總表示：“第四代住宅區(qū)別于第一代茅草房、第二代磚瓦房、第三代城市電梯房，將綠色生態(tài)理念注入城市建筑實踐。但放在當(dāng)下的樓市背景中，更重要的意義在于提高房子的得房率。”
他解釋：“這些條款基本等于在說，設(shè)計時可以放開手腳‘做加法’，加空中花園、加景觀綠廊、加風(fēng)雨連廊、加層高等，但不計入住宅建筑面積和容積率。因此，有的項目可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。”
如此一來，對購房者來說，過去買120m²的高層住宅，按得房率85%算，實得面積僅102m²；而現(xiàn)在買100m²的四代宅，實用面積或許高達(dá)120m²，而且自己家里還有空中花園，小區(qū)里有風(fēng)雨連廊。這意味著，買一套房子，不僅至少省下數(shù)十萬元，還得到了更多的面積和更好的戶型，小區(qū)的品質(zhì)也提高了。
而溫州的復(fù)式住宅通過挑空設(shè)計節(jié)省30m²建筑面積，就實實在在幫購房者省下了30m²的錢。
浙江各地紛紛推出“計容新規(guī)”，原因并不難理解。樓市調(diào)整期，房子難賣，土地也就難賣。為了讓新房銷售更具吸引力，更高的得房率無疑是個賣點。
記者從義烏規(guī)資部門也得到了應(yīng)證：“應(yīng)開發(fā)商要求，義烏在今年推出了第四代住宅地塊，空中花園、空中共享平臺不計容積率。”唯有房子變好賣了，開發(fā)商才有動力拿地。
當(dāng)然，凡事有利有弊。一位開發(fā)商老總直言：“原來在售的項目在現(xiàn)在的行情里已經(jīng)舉步維艱，再加上新地塊有超高得房率的誘惑，誰還會買老的項目？這對存量房源將會是個很大的沖擊。”
正是因為是把雙刃劍，像杭州這樣市場相對較好的城市，出臺這一新規(guī)較為謹(jǐn)慎。記者從杭州規(guī)資部門了解到，目前杭州尚未研究推出類似地塊。